北京日報客戶端 | 記者 潘福達

“個人房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，利率低、期限長、放款快”“疫情后‘轉(zhuǎn)貸潮’來了，我可以幫您省很多錢”“降低購房成本和還款壓力”……近期，部分市民接到了推銷電話或推送文章，一些所謂的“貸款中介”宣稱可以幫助個人購房者將高息房貸轉(zhuǎn)為低息的經(jīng)營貸款，大幅度減少利息支出，有購房者打起了“轉(zhuǎn)貸”的主意。

(相關資料圖)

經(jīng)營貸置換房貸看上去“誘惑”重重，但暗藏風險。近期銀保監(jiān)會和多地銀保監(jiān)局緊急提示轉(zhuǎn)貸風險，對于消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀保監(jiān)部門重拳出擊，處罰違規(guī)銀行。

中介扎堆推銷轉(zhuǎn)貸業(yè)務

“現(xiàn)在貸款中介的營銷這么露骨了嗎？直接就把‘經(jīng)營貸置換房貸’的宣傳語貼腦門上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱是工行信貸員的來電，上來就勸她轉(zhuǎn)貸，利率能做到3.35%。

抱著好奇的心態(tài)，張女士添加了這位信貸員的微信，對方發(fā)來了一個算賬的表格，轉(zhuǎn)貸后利率為3.25%、貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經(jīng)營貸款30年可以省169萬元。“我不可能給您賺169萬元，但我可以給您省169萬元，超過4.5%以上的按揭利率可以轉(zhuǎn)化為3.35%左右。”對方幾乎每條朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

沒過兩天，她所在的一個微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的各種操作細節(jié)。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經(jīng)營貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預判，還附上了咨詢師的聯(lián)系方式。

經(jīng)營貸置換房貸是如何操作的呢？多位貸款中介的介紹大同小異，都是先借到“過橋資金”提前還清房貸，再將房產(chǎn)作為抵押物去申請經(jīng)營貸。

具體來說，購房者結(jié)清房貸后，將房屋以個體工商戶或企業(yè)法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結(jié)清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

貸款中介的營銷文案

利差存在套利空間

何為經(jīng)營貸？顧名思義，經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。經(jīng)營貸是必須有經(jīng)營才能申請的貸款，這幾年，隨著國家對中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場報價利率（LPR）逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至不到4%的水平。

與之相比，北京地區(qū)二套房貸利率為2月LPR4.3%+105個基點=5.35%。當前經(jīng)營貸利率要遠低于存量房貸利率，這筆資金就存在流入樓市的套利空間，部分購房者愿意通過轉(zhuǎn)貸的方式“鋌而走險”，中介也能從中獲利。

記者近日以購房人身份咨詢了一家貸款中介業(yè)務員，詳細了解轉(zhuǎn)貸的操作流程。

“首先需要貸款人經(jīng)營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業(yè)。”這位業(yè)務員介紹，用戶選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資，用新房本辦理經(jīng)營貸，順利的話10天就能完成轉(zhuǎn)貸，經(jīng)營貸的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房貸利率低了不少。

面對記者提出轉(zhuǎn)貸存在風險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，最近很多人都來辦轉(zhuǎn)貸，這幾年沒有出現(xiàn)過銀行抽貸情況，“轉(zhuǎn)貸沒有風險”。

中介也能從轉(zhuǎn)貸流程中獲利。據(jù)其介紹，提供的過橋資金需要收取利息，購房者要交1萬元辦理收購殼公司的手續(xù)費，后期維護公司“運營”同樣需要成本。

轉(zhuǎn)貸風險不容忽視

轉(zhuǎn)貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒有風險？

“個人套取經(jīng)營貸資金去購房，屬于違規(guī)騙貸行為。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼提示，盲目加杠桿買房會加大個人和家庭債務負擔和風險，也不符合“房住不炒”的基調(diào)。從宏觀層面上看，房地產(chǎn)過度擠占金融資源，也會加大金融風險。

銀保監(jiān)部門近期多次發(fā)出提示。去年末，銀保監(jiān)會發(fā)布了關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風險提示，提示消費者將房貸置換為經(jīng)營貸的操作，隱藏著 違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

銀保監(jiān)會表示，根據(jù)相關監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任， 不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，此行為 涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。此外，中介墊付“過橋資金”，息費隱藏諸多貓膩；“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風險。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的風險提示稱，違規(guī)轉(zhuǎn)貸的做法存在四重風險，包括經(jīng)營貸風險、信用貸風險、財務風險和個人信息泄露風險，提醒消費者增強風險意識，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務；浙江銀保監(jiān)局也發(fā)布了提示，明確表示經(jīng)營貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

值得關注的是，違規(guī)借貸者面臨的重大風險之一來自銀行抽貸，即提前收回貸款。2021年全國多地銀保監(jiān)局都針對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市開展專項行動，不少購房者收到過銀行抽貸的通知。“一旦被抽貸，需要在極短時間內(nèi)歸還全部經(jīng)營貸貸款資金。這筆資金往往規(guī)模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉(zhuǎn)壓力。”中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華提示。

多位金融業(yè)內(nèi)人士還提到，借殼公司可能會產(chǎn)生經(jīng)營主體的維護費用等，都是房貸貸款人需要承擔的。一旦經(jīng)營貸利率在幾年后進入上行周期，利率上升所帶來的成本增加，也是房貸貸款人要負擔的。

2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監(jiān)局先后發(fā)文，要求嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領域行為。

近期，各地銀保監(jiān)局近期也已出手整治。銀保監(jiān)會近日通報嚴肅查處一批違法違規(guī)案件，“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領域”便是違法違規(guī)行為之一。江西銀保監(jiān)局、海南銀保監(jiān)局、遼寧銀保監(jiān)局近期披露的罰單中，都涉及消費貸或經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為。

圖片來源：IC photo

標簽： 過橋資金 小微企業(yè) 銀行抽貸