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自2021年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市以來，我國REITs的資產(chǎn)類型、產(chǎn)品數(shù)量、市值規(guī)模得到了很大發(fā)展，二級市場總體表現(xiàn)穩(wěn)健，根本原因是資產(chǎn)質(zhì)量經(jīng)得起市場和時間的檢驗。

談及下一步公募REITs增量擴圍的突破口，全國政協(xié)常委、全國政協(xié)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村委員會副主任、國家發(fā)展和改革委員會原副主任張勇預(yù)計，光伏發(fā)電新能源項目、民企背景的倉儲項目即將取得突破，將促進行業(yè)類型更加豐富多元，進一步提高REITs市場活力。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共22只，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。其中，3只保障性租賃住房REITs于今年8月底正式上市，這是金融服務(wù)民生工程的重要標(biāo)志，引發(fā)市場高度關(guān)注和熱烈反響。

中國建設(shè)銀行致力于構(gòu)建“投貸管退”的住房租賃服務(wù)閉環(huán)。中國建設(shè)銀行黨委書記、董事長田國立在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上介紹，在投資環(huán)節(jié)，創(chuàng)新設(shè)立住房租賃基金；在貸款環(huán)節(jié)，創(chuàng)新期限可達30年的公司住房租賃貸款，股債結(jié)合支持租賃資產(chǎn)的形成；在管理環(huán)節(jié)，專設(shè)建信住房子公司，打造高品質(zhì)長租社區(qū)；在退出環(huán)節(jié)，高度重視REITs的創(chuàng)新，前期推出了國內(nèi)第一筆私募住房租賃REITs項目，以咨詢顧問、戰(zhàn)略投資、基金托管等多種角色，積極參與3只保租房REITs等。目前，建行正在以基金管理人等角色積極參與天津、廣州、南京等地項目，爭取盡快推向市場。

田國立進一步介紹稱，在這個循環(huán)中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。基金的設(shè)立，在長租房投資收購端增添了強有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產(chǎn)的進程，而REITs的發(fā)行作為打通存量資產(chǎn)盤活和投融資循環(huán)通道的關(guān)鍵一步，使長租房資產(chǎn)端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

至于下一步公募REITs產(chǎn)品種類如何擴圍，業(yè)界也有很多實質(zhì)性建議。除了新能源項目外，補短板惠民生基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目最受關(guān)注。

“公募REITs是基礎(chǔ)設(shè)施直接融資，有利于補短板惠民生。”中國國際工程咨詢有限公司董事長、黨委書記、總經(jīng)理茍護生建議，REITs試點繼續(xù)進入新領(lǐng)域。例如，推動風(fēng)電和光伏等可再生能源、數(shù)據(jù)中心等新基建的試點項目落地；積極探索文化旅游資產(chǎn)的盤活，讓中國文化軟實力變成發(fā)展硬通貨。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、金融學(xué)教授劉俏認為，有些行業(yè)資本回報并不高，如高鐵、新能源車、5G基站等關(guān)鍵領(lǐng)域，但社會回報很高，因為其在整個國民經(jīng)濟里面處于節(jié)點位置。在這幾個領(lǐng)域的投資和技術(shù)變革本身，會有外溢效應(yīng)，沿著上下游向外擴散，對整體經(jīng)濟的影響有倍數(shù)效果，社會回報遠遠高于資本回報。對于這些領(lǐng)域，需要把它識別出來，納入到REITs發(fā)展的底層資產(chǎn)范圍里，優(yōu)先發(fā)展這些領(lǐng)域。

此外，還有部分業(yè)內(nèi)專家認為，推動實現(xiàn)碳達峰碳中和目標(biāo)，要用好REITs。在張勇看來，推動實現(xiàn)碳達峰碳中和目標(biāo)、構(gòu)建多層次住房供給體系、加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都需要源源不斷的資金支持。推動清潔能源、保租房、大數(shù)據(jù)中心等項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以為這些領(lǐng)域的新項目帶來源頭活水，更好貫徹落實國家重大戰(zhàn)略，助力穩(wěn)定投資增長、穩(wěn)住經(jīng)濟大盤、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

劉俏認為，急需把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)的范圍。納入進來之后通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，可以反映出不同類型、不同地區(qū)的碳資產(chǎn)，對應(yīng)什么樣價格。這種方式對找到碳中和最優(yōu)化的實施路徑有非常重大的意義，對于引導(dǎo)資金配置到關(guān)鍵領(lǐng)域，推動生態(tài)文明建設(shè)起到很大作用。

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