“未來(lái)房企的發(fā)展還是以項(xiàng)目的快速去化為核心。”中國(guó)指數(shù)研究院近日在今年1-5月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)上指出，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.4%，但增幅放緩；當(dāng)前土拍市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，呈現(xiàn)出“供應(yīng)質(zhì)優(yōu)量減，房企聚焦核心”的特點(diǎn)。中指院預(yù)測(cè)，6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能夠進(jìn)一步落地，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤(pán)和促銷(xiāo)之下，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望迎來(lái)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

保利萬(wàn)科中海位列前三

地產(chǎn)頭部企業(yè)憑借自身品牌以及深耕城市的優(yōu)勢(shì)，在今年1-5月的銷(xiāo)售中展現(xiàn)較強(qiáng)的銷(xiāo)售韌性。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為29661億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖)

銷(xiāo)售額超千億房企有7家，較去年同期增加4家，銷(xiāo)售額均值1481.8億元。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳預(yù)測(cè)，進(jìn)入6月底，千億陣營(yíng)企業(yè)數(shù)還會(huì)有所增加。

截至5月底，今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名前三的企業(yè)分別是：保利發(fā)展1956億元、萬(wàn)科1659億元、中海地產(chǎn)1468億元。

盡管頭部房企銷(xiāo)售勢(shì)頭較好，但銷(xiāo)售分化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，甚至已經(jīng)蔓延到百?gòu)?qiáng)內(nèi)部。今年前5月，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1274.9億元，但TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值僅為94億元。

在出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組方面，相對(duì)于去年的“債務(wù)違約潮”，今年債務(wù)違約房企較去年有大幅下降，樓市景氣度有所回升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企共有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來(lái)看，出險(xiǎn)房企主要通過(guò)債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。其中，采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過(guò)對(duì)還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長(zhǎng)償還時(shí)間。也有部分房企通過(guò)以資產(chǎn)清償債務(wù)，但此種形式通常與債務(wù)展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余債務(wù)進(jìn)行展期。

“目前債務(wù)展期是違約房企更為主流的選擇，本質(zhì)上是以空間換時(shí)間。”王琳對(duì)此解釋?zhuān)矮@取寶貴時(shí)間后積極盤(pán)活存量項(xiàng)目，回歸正軌，保證及時(shí)交付是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。”

土拍有部分回暖趨勢(shì)

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前土拍總體上有回暖趨勢(shì)，核心城市土地市場(chǎng)熱度有所提升，但三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)仍低位運(yùn)行，房企拿地多聚焦核心城市核心區(qū)域。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-5月，300城涉宅用地推出規(guī)劃建面同比下降40%，成交規(guī)劃建面同比下降34%，但成交的樓面均價(jià)則上漲28%。數(shù)據(jù)顯示，土地供應(yīng)面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，今年以來(lái)，各地均通過(guò)“減量提質(zhì)”的方式供地，即核心區(qū)地塊供應(yīng)增加，郊區(qū)地塊減量供應(yīng)或折價(jià)供應(yīng)，各線(xiàn)城市土地成交樓面均價(jià)同比均有所上漲。

在北京，截至今年5月，溢價(jià)成交和觸頂成交占總成交的比例均達(dá)到67%。另外，在6月1日北京的4宗宅地拍賣(mài)中，位于順義新街區(qū)的2宗地塊分別吸引了45家和36家房企參與競(jìng)拍，且出現(xiàn)了價(jià)格上限及競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積雙觸頂。觸頂率和溢價(jià)成交占比是土地市場(chǎng)熱度的直觀體現(xiàn)。

在長(zhǎng)三角城市群，得益于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的大量成交，成交樓面均價(jià)顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計(jì)同比正增長(zhǎng)，體現(xiàn)出該區(qū)域的市場(chǎng)韌性強(qiáng)度過(guò)硬。

但三四線(xiàn)城市的樓市安全邊際較低，房企在這些區(qū)域的關(guān)注度和投資力度都在明顯下降。

來(lái)源：北京晚報(bào) 文/陳天奕

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