那些獨(dú)立思考的地產(chǎn)人，都關(guān)注了阿倫侃房

可否抽空想這張舊模樣

在五一小長(zhǎng)假前的最后一個(gè)交易日，老牌房企金地成為了最后一批交卷的公司，于上交所披露其2022年度報(bào)告。

(相關(guān)資料圖)

實(shí)際上，自【阿倫讀財(cái)報(bào)第五彈】18個(gè)月前，我就已預(yù)言過新力的命運(yùn)！之后，阿倫就暫停了財(cái)報(bào)系列報(bào)道的采寫，因?yàn)檫@期間實(shí)在是沒有什么有分量的房企值得寫的。直到4月29日金地發(fā)布的這份年報(bào)，吸引了阿倫的關(guān)注。

首先，從交卷時(shí)間上看，金地作為一家傳統(tǒng)房企，確實(shí)足夠謹(jǐn)慎，一直拖到了最后一個(gè)交易日才提交財(cái)報(bào)。接下來，更重要的是，這份財(cái)報(bào)披露的信息量非常大，值得細(xì)細(xì)品讀。

數(shù)據(jù)來源：上交所

老規(guī)矩，先看核心數(shù)據(jù)：

在這組主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)中，最值得稱道的，就是營(yíng)業(yè)收入。2022年，金地共錄得營(yíng)業(yè)收入約1202.08億元，同比2021年的992.32億元，上升21.14%！超過兩成的營(yíng)收增長(zhǎng)，無論是縱向與金地自身比較，還是橫向與同等規(guī)模房企進(jìn)行比較，都屬于非常亮眼的成績(jī)。

金地集團(tuán)近三年?duì)I收情況

數(shù)據(jù)來源：上交所

計(jì)算+制表：阿倫工作室

從上面這張表格我們不難看出，金地在近三年的時(shí)間里，對(duì)于營(yíng)收這一塊抓的還是非常嚴(yán)的，從反饋出的數(shù)據(jù)及漲幅可以看出，連續(xù)三年都保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而這樣的舉動(dòng)，也讓金地在與同規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)中，保持住了自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)來源：聯(lián)交所、上交所

計(jì)算+制表：阿倫工作室

拆解完?duì)I收，我們?cè)賮砜春灱s金額。2022年，金地在銷售端的表現(xiàn)，與一眾房企近似，都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。全年2218億元的簽約金額，也使得其同比2021年的數(shù)據(jù)下降22.64%。盡管如此，我們看到兩成多的降幅，與同業(yè)平均四成的降幅相比，還是有所收窄的。換句話說就是，考試的題難了，大家的分?jǐn)?shù)都在下降，但金地下降的比其他同學(xué)少。

與之相對(duì)應(yīng)的，是歸母凈利潤(rùn)的下滑。這一點(diǎn)，金地的表現(xiàn)與同業(yè)基本持平。2022年，金地的歸母凈利潤(rùn)約為61.07億元，同比下降35.09%。

值得一提的是，在全行業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)減值的大背景下，金地雖然也受到相關(guān)市場(chǎng)下行的影響，資產(chǎn)出現(xiàn)了一定程度的減值，但其負(fù)債端的表現(xiàn)卻有較大的改善。尤其是有息負(fù)債這一項(xiàng)，過去一年中減少了104億元之多，債務(wù)融資加權(quán)平均成本也降低至4.53%。

債務(wù)的改善，也讓金地在市場(chǎng)端有了更大的底氣。大家都知道，過去一年里，許多房企面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流壓力，不得已采用“以價(jià)換量”的銷售策略，這對(duì)整體貨值造成了一定的削減，也使得銷售單價(jià)進(jìn)一步下滑。在這方面，金地顯然沒有這種擔(dān)憂。我們看到，2022年金地錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~199.07億元，同比漲幅高達(dá)111.79%！這也使得在金地的產(chǎn)品議價(jià)能力在2022年有進(jìn)一步的提升，產(chǎn)品銷售均價(jià)達(dá)到2.18萬元/平方米，同比實(shí)現(xiàn)4.46%的上漲，也讓金地成為頭部房企中為數(shù)不多敢于提價(jià)的房企。

債務(wù)壓力的減輕，讓金地?fù)碛懈映錾淖h價(jià)能力，從而也使得其在土拍市場(chǎng)中的表現(xiàn)更為從容。過去一年中，金地斥資368億元，新增土儲(chǔ)248萬平方米，這也使得其集團(tuán)總土儲(chǔ)突破5000萬平方米，達(dá)到5182萬平方米。值得一提的是，在2022年的土拍市場(chǎng)中，金地認(rèn)準(zhǔn)一二線城市，獲得的土地中，一二線占比高達(dá)95%，這也使得其集團(tuán)總土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，一二線土儲(chǔ)占集團(tuán)總土儲(chǔ)比例上升到七成以上至71%。

正如金地董事長(zhǎng)凌克所言，房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，只有向前蹬才不會(huì)跌落。對(duì)于包括金地在內(nèi)的老牌房企而言，如何尋找第二增長(zhǎng)曲線，是他們這幾年來工作的著力點(diǎn)。在財(cái)報(bào)中，阿倫發(fā)現(xiàn)金地的第二增長(zhǎng)曲線，是其物業(yè)，也就是更名前的金地物業(yè)，更名后的金地智慧服務(wù)。

金地智慧服務(wù)的前身是金地物業(yè)，于2021年正式更名。2022年，金地智慧服務(wù)錄得營(yíng)收66.61億元，同比增長(zhǎng)26.19%，成為金地多元化戰(zhàn)略中，貢獻(xiàn)占比最大的一部分。

除此之外，金地在體育領(lǐng)域的投入，也是阿倫長(zhǎng)期感興趣并給予關(guān)注的。疫情前落戶深圳的WTA年終總決賽，就是由金地旗下體育公司承辦的，阿倫也在現(xiàn)場(chǎng)親歷了開幕式及全部比賽。據(jù)悉，該賽事與深圳簽約十年，此前幾年因疫情原因不得已轉(zhuǎn)至他地，今年有望重回深圳。屆時(shí)，也期待金地能在該項(xiàng)賽事中繼續(xù)做好服務(wù)者。

深圳WTA年終總決賽驚艷開局

房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，不再單一進(jìn)行住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，是當(dāng)前地產(chǎn)人的共識(shí)。期待，在這一條道路上，金地能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)！

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