北京商報 | 作者 王寅浩

繼廣州、深圳、上海后，北京也正式宣布落實“認房不認貸”，自此四個一線城市“認房不認貸”全面落地。9月1日，北京市住建委、央行營管部、金融監管總局北京監管局聯合發布通知，即日起優化北京個人住房貸款中住房套數認定標準。也就是說，北京將在全市范圍內實施“認房不認貸”。

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從兩方面降低購房成本

根據《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》中所說，按照新的認定標準，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房”或“認貸”本質是對二套住房的評定標準，與首付比例和房貸利率直接相關。“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）來確定貸款比例。

2017年3月至今，北京執行的是“認房又認貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關注全國范圍內是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及貸款成數。

北京鏈家研究院院長高原表示，“認房不認貸”的利好主要體現在兩方面。一是較為直接的信貸成數提升；二是較為間接的信貸利率下降。

舉例而言，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

促進市場逐步回暖

在高原看來，北京市場一直以來都比較穩定，今年以來在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。北京的穩定性是由穩定的供需關系、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環境共同決定的。此次政策調優是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優化，就北京市實際而言信貸條件與政策環境仍然總體穩定。隨著利好政策的預期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進而促成市場穩步回暖。

根據北京住建委官網數據統計，8月份，北京二手房成交10960套，環比上漲12.8%，同比下降21.3%，市場整體交易仍處于低活躍度區間。

北京市場掛牌的業主當中，有相當一部分是置換需求。當前市場成交周期拉長，這部分業主的置換需求延緩，使得市場上的掛牌量有所增加，根據麥田房產數據顯示，8月份二手房掛牌量環比（統計范圍為麥田覆蓋樓盤）增加0.6%。

掛牌量增長導致買方的購房選擇增加，賣方想要快速出售房屋，在談價時就需要做出更多的價格讓步。根據麥田房產統計數據顯示，8月二手房議價空間和上月相比擴大0.15個百分點，創下年內新高。

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