近期，圍繞鄭州樓市出現拐點，“小陽春”提前結束的話題一直很熱。

(資料圖)

最先感知到市場節奏有所放緩的是房產中介工作人員，他們發現，客戶帶看量變少了，成交周期也拉長了。在中介陳宇（化名）看來，2月鄭州房地產市場堪稱“狂飆”，到訪、成交雙雙上漲。相比之下，3月市場熱度就稍微有所下降，“2月份賣得火的項目一天能成交幾十套，3月份同一個項目一天成交量幾乎減半”。

新房成交“下滑”

據360房產網數據，2023年3月份鄭州房地產市場新房成交13341套，環比2月份17690套下降24.6%，同比去年3月份增長37.8%。“盡管3月份鄭州新房成交量高于往年同期水平，但環比2月份來說，還是有所下降的，所以有人認為這是市場開始降溫，逐漸回歸理智的表現。”中介陳宇表示。

據記者追蹤采訪的意向購房者王先生反映，他從去年觀望至今，年后頭一次碰到看樣板間還得預約排隊的情況，“感覺售樓部里人山人海，每位工作人員都很忙，沒有預約的話甚至沒有置業顧問顧得上招待你”。“不過近期好像閑了一些，置業顧問都給我打了好幾個電話約我見面了。”王先生猜測，“可能是最近市場有所降溫，或許還能再談談價。”

樓市整體熱度有所下降

在業內人士陳明（化名）看來，2月份的成交量主要來源于春節期間積壓的單子，“2月份釋放的積累量本身就不是正常情況下一個月的成交量，3月非正常狀態所致的成交少了，市場自然也就收縮了。”此外，在他看來，“在市場回暖態勢并不穩固的情況下，如果項目強行收回折扣力度或是漲價，勢必會影響購房者的成交決心。”而部分購房者也的確因為項目“收回優惠”而再陷觀望。

據克而瑞河南區域公布的官方數據顯示，3月鄭州共開盤17次，推貨2143套，去化829套，去化率39%，整體優于2月份的開盤情況。特別是多個優質新項目首開集中成交量高，比如保利璞悅、萬科山河道二期、高新和錦蓮序以及越秀金悅文華，四個項目開盤去化率在69%~91%之間，遙遙領先。

但是，市場整體認購量卻下滑近兩成。3月鄭州住宅整體認購約7615套，環比2月，降幅約17%。其中，主城區住宅認購約5809套，環比降幅約16%，如果剔除首開項目開盤當天成交數據的話，主城區住宅累計認購約5125套。

二手房成交量創近年來新高

與新房市場不同的是，3月份，鄭州二手房市場的熱度依舊，甚至有持續升溫的跡象。據360房產網數據，2023年3月份鄭州全市二手房成交9539套，同比增加81%，環比增加34%，創近年來新高。

“最近二手房市場的確很熱，門店從早到晚都要接待客戶，有時候忙得都顧不上吃飯。對了，最近因為辦理各類不動產登記業務受理量激增，有時候線上預約都約不上號，有些市民還去找‘黃牛’辦理……”說起近期的業務量，中介楚先生表示，的確是非常多。

鄭州市不動產登記中心相關負責人也向記者表示，進入3月以來，鄭州市房地產市場回暖，加之有不少人為了給孩子上學完成房產過戶，使得各類不動產登記業務受理量大幅增加，“市內2月份受理的業務量3000多筆，3月份漲到了7000多筆”。

此外，記者發現，近期鄭州二手房成交量的上漲，也與掛牌量增加有關。近日，記者走訪多個中介門店時也發現，不少門店的房源掛牌量出現明顯增加。據相關工作人員透露，在售的房源主要包含兩部分，“一、去年以來有一部分存量掛牌房源一直在等待去化；二、近期市場回暖，一些二手房業主剛剛掛出的房源”。

對此，有專家指出，“二手房掛牌量明顯增加，會導致不少業主以降價的形式來出售，這必然會使新房市場受到影響。此外，相比新房，二手房還存在兩大明顯的優勢，一是二手房擁有現房的優勢，而且可選的范圍很廣；二是價格和區位，二手房分布很分散，能在區域和價格上有所選擇”。

利好政策連出或成為延續樓市回暖的關鍵

記者注意到，近期，鄭州相繼出臺了不少樓市刺激政策。

首先，為了吸引更多人才落戶，今年3月，鄭州市舉辦“2023鄭州青年人才購房節”，對青年人才購房的補貼力度加大。除了延續此前對博士到專科生原有的補貼金額外，在3月26日到5月31日期間購房者，每套房還可申領家居家電消費券5000元，再加上企業讓利等一系列優惠政策，此次綜合補貼最高將超10萬元。

除此之外，鄭州各區域又開啟了2023年新一輪的契稅補貼，補貼力度的上限也由契稅總額的20%提升到40%。

住房公積金方面也出現了新的調整。3月25日，《鄭州住房公積金管理中心關于住房公積金支持新市民和青年人住房租賃需求的實施意見》下發，表示將大力支持新市民、青年人的住房租賃需求，全面開展提取住房公積金按期付房租業務。

而最重磅的莫過于4月3日，有消息稱鄭州的“限購區域、限售政策均進行了調整”，據記者向相關部門求證得知，“從本周開始執行新的限購區域調整，限購區域外的房產套數，不計入限購房產數量”，據了解，此次限購調整范圍為航海路以北，桐柏路以東，農業路以南，中州大道以西，以此為二環限購范圍，限購范圍內依舊執行每個家庭2套住宅的限購政策。

此外，該知情人士還提到，除了限購范圍的調整，限售政策也進行了部分調整，從原有的以取得不動產證日期算起，滿1年可以進行出售，調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，“加快了流轉周期，比原來至少少了兩三年的時間”。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示，限購區域調整、限售政策調整以及補貼等會對提振房地產市場信心起到一定的積極作用，但是同時也應該關注到常規的高頻的政策內容對市場的刺激也在逐步減弱，后續市場需要更有效的、力度更加強勁的政策加持。

而對于后續鄭州樓市的走向，陳霄認為“鄭州樓市還存在著一些問題尚未解決，如保交樓的落實、購房者信心的修復、庫存壓力等，一季度市場取得了不錯的成績，二季度預計成交將會放緩，保持在一個比較穩定的水平”。

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