博時(shí)基金公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云

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自2020年4月我國公募REITs正式啟動(dòng)三年來，迄今市場上已經(jīng)有27只公募REITs產(chǎn)品上市，目前發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目仍以國有股東背景為主，民企REITs僅有兩單。關(guān)于民營企業(yè)參與公募REITs試點(diǎn)探索及展望，日前，博時(shí)基金REITs投委會(huì)執(zhí)行主任委員、公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云先生在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》專訪中分享了他的觀點(diǎn)。

民企參與REITs市場空間廣闊

吳云認(rèn)為，市場上民企REITs較少主要有兩方面原因，一是與境外市場以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)不同，國內(nèi)公募REITs以基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)作為試點(diǎn)先驅(qū)，試點(diǎn)行業(yè)主要包括高速公路、能源發(fā)電、倉儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，具有重資產(chǎn)、投資回收期較長等特點(diǎn)，主要由國有企業(yè)投資運(yùn)營。

二是在國內(nèi)公募REITs初步試點(diǎn)階段，民企對(duì)這一新型產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)尚不充分，市場觀望情緒相對(duì)較大，隨著首批項(xiàng)目的示范效應(yīng)凸顯，民企的市場參與熱情開始逐步提升，籌備及申報(bào)REITs的數(shù)量也在不斷增加，但從項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備到中期的申報(bào)審核，以及后期的發(fā)行上市也需要一定的時(shí)間。

優(yōu)質(zhì)民企REITs項(xiàng)目需要具備哪些要素？除滿足REITs相關(guān)政策基本要求，包括但不限于資產(chǎn)合規(guī)、原則上運(yùn)營達(dá)到三年、凈現(xiàn)金流分派率不低于4%等條件之外，優(yōu)質(zhì)的民企項(xiàng)目還存在兩點(diǎn)共性特征：

一是從企業(yè)資質(zhì)來看，目前上市的兩單民企無論是京東倉儲(chǔ)物流還是東久產(chǎn)園REIT，原始權(quán)益人均為其行業(yè)龍頭。據(jù)了解，順豐、菜鳥等物流行業(yè)龍頭、金風(fēng)科技作為國內(nèi)風(fēng)電龍頭也在積極籌備REITs工作。龍頭企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模較大，滿足發(fā)行條件的成熟項(xiàng)目相對(duì)較多，可用于擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)較為豐富，擴(kuò)募能力更強(qiáng)；同時(shí)運(yùn)營管理能力更強(qiáng)，財(cái)務(wù)情況也更為穩(wěn)健，發(fā)行REITs的可行性更高。

二是從資產(chǎn)條件來看，優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目要求底層資產(chǎn)運(yùn)營比較穩(wěn)定、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可控，聚焦京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

吳云認(rèn)為，民企可以通過以下三種方式參與REITs市場。一是在相關(guān)政策的支持和鼓勵(lì)下，以及隨著公募REITs的常態(tài)化發(fā)行的加速，民營企業(yè)作為原始權(quán)益人加入REITs市場的渠道也會(huì)越來越順暢，上市發(fā)行效率有望進(jìn)一步提升。

二是民營企業(yè)可以參與Pre-REITs儲(chǔ)備市場，提前培育基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs項(xiàng)目。一方面，民營企業(yè)可以作為產(chǎn)業(yè)方，通過自有資金和社會(huì)資金建設(shè)或者收購潛力資產(chǎn)，待項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后可作為原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs。目前市場已有多只民企參與的REITs產(chǎn)業(yè)基金設(shè)立。

三是民營企業(yè)可以將存量資產(chǎn)賣給已上市的REITs或者擬推出REITs的產(chǎn)權(quán)方，或者根據(jù)REITs的上市條件，針對(duì)性培育基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，待時(shí)機(jī)合適再出售，實(shí)現(xiàn)資金的快速修復(fù)。

近期國家出臺(tái)一系列利好民營經(jīng)濟(jì)的政策，吳云認(rèn)為，民企參與REITs市場的空間非常廣闊——一是236號(hào)文調(diào)整了公募REITs項(xiàng)目收益和規(guī)模要求，在一定程度上也為更多民企進(jìn)入提供了可能。二是隨著市場常態(tài)化發(fā)行工作的推進(jìn)，審核效率也有望進(jìn)一步加速，許多問題已有先例可循，民企涉及的不少問題迎刃而解，上市效率也會(huì)加快。三是236號(hào)文政策將公募REITs試點(diǎn)范圍拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。據(jù)不完全測算，境內(nèi)大約有5000多個(gè)商業(yè)綜合體，其中，多家民企擁有優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

從實(shí)際情況來看，目前金風(fēng)科技、順豐物流、菜鳥物流等民企項(xiàng)目已經(jīng)在積極準(zhǔn)備申報(bào)，相信未來民企項(xiàng)目會(huì)逐步增加，民營企業(yè)REITs市場未來可期，值得期待。

關(guān)于民企REITs發(fā)展的挑戰(zhàn)和發(fā)展難點(diǎn)，首先國有企業(yè)和民營企業(yè)的資產(chǎn)體量和資產(chǎn)類型存在較大差異，具體來看，國有企業(yè)廣泛參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營，但受限于資本金投入較大、回收資金較長等因素，民營企業(yè)能夠參與發(fā)行REITs的行業(yè)基本局限為產(chǎn)業(yè)園、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)體量和資產(chǎn)類型相對(duì)有限。對(duì)于單個(gè)民營企業(yè)而言，擴(kuò)募能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。其次，對(duì)于REITs而言，運(yùn)營管理的穩(wěn)定性至關(guān)重要。民營企業(yè)在治理機(jī)制、運(yùn)行體制、人員管理等方面還存在一定提升空間，資產(chǎn)運(yùn)行效率可以進(jìn)一步優(yōu)化。

為推動(dòng)REITs加速發(fā)展，民企可從以下入手：一是通過多渠道應(yīng)做好資產(chǎn)儲(chǔ)備和培育工作，盡快孵化更多成熟REITs資產(chǎn)，為REITs順利退出和擴(kuò)募提供保障。二是在培育資產(chǎn)的過程中，往往會(huì)有一些合規(guī)性的瑕疵，比如證照缺失問題，建議在一開始投資建設(shè)運(yùn)營時(shí)就要協(xié)調(diào)解決，保證資產(chǎn)合法合規(guī)手續(xù)的完備性。三是在資產(chǎn)運(yùn)營過程通過合理的機(jī)制設(shè)置，對(duì)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)形成有效的管控和激勵(lì)，保正資產(chǎn)運(yùn)營要穩(wěn)定。四是與金融機(jī)構(gòu)做好前期溝通，按照正式申報(bào)的要求完善相關(guān)申報(bào)材料，避免項(xiàng)目沒有達(dá)到成熟條件就匆忙申報(bào)，提高整體的發(fā)行效率。

基金管理人需快速提升其專業(yè)能力適應(yīng)REITs發(fā)展

吳云表示，關(guān)于目前REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值，REITs產(chǎn)品不僅能夠?yàn)橥顿Y者帶來穩(wěn)定的分紅，而且也能通過二級(jí)市場買賣交易實(shí)現(xiàn)資本利得，收益較為穩(wěn)定，市場波動(dòng)性較小。同時(shí)，作為大類資產(chǎn)配置資產(chǎn)，與股票、債券市場的相關(guān)性也較低，適合長期持有。自2021年6月21日首批項(xiàng)目上市以來，截至2023年3月底，27只公募REITs相對(duì)發(fā)行價(jià)平均上漲超過13.5%，跑贏大盤指數(shù)。同時(shí)，多只REITs已實(shí)現(xiàn)分紅，例如，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年分紅兩次，合計(jì)分紅5,182.06萬元，分紅比例達(dá)98%；2022年第一次分紅5,094.56萬元，分紅比例100%，并擬于近期第二次分紅3,566.61萬元，分紅比例100%，2022年度累計(jì)擬分紅金額超過8600萬元。

目前，除已發(fā)行上市和擴(kuò)募的蛇口產(chǎn)園REIT，博時(shí)基金還中標(biāo)多單其他項(xiàng)目，資產(chǎn)類型非常多元，相關(guān)籌備申報(bào)工作也正在有條不紊的開展。其實(shí)，在236號(hào)文出臺(tái)之前，團(tuán)隊(duì)也持續(xù)關(guān)注民營企業(yè)項(xiàng)目，在236號(hào)文推出后，我們將資產(chǎn)類型延申至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，目前也有與民營企業(yè)接洽磋商。以最近調(diào)研的民營農(nóng)業(yè)批發(fā)市場、民企商業(yè)綜合體為例，我們的關(guān)注點(diǎn)包括但不限于租戶結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體、區(qū)域位置、交通條件、周邊競品等問題，通過走訪談的形式了解項(xiàng)目的租金水平、出租率、租戶滿意度、經(jīng)營穩(wěn)定性以及歷史表現(xiàn)等情況，重點(diǎn)關(guān)注公司運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的股東背景、經(jīng)營實(shí)力、運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營評(píng)價(jià)、歷史收入穩(wěn)定性以及資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)測和價(jià)值評(píng)估等問題。

吳云表示，無論是推動(dòng)央國企REITs發(fā)展還是民企REITs發(fā)展，基金管理人都需快速提升其專業(yè)能力適應(yīng)REITs的發(fā)展。一是基金管理人應(yīng)不斷提升資本投資管理能力，比如：選取什么樣的資產(chǎn)進(jìn)行首發(fā)，在什么時(shí)點(diǎn)用什么資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募，這考察的是基金管理人的投資能力，又比如采取什么樣的資本結(jié)構(gòu)，是否運(yùn)用杠桿融資以及合理的決定杠桿比率等；

二是基金管理人應(yīng)不斷加強(qiáng)資產(chǎn)營運(yùn)管理能力，這具體指資產(chǎn)的運(yùn)營管理能力，不同的資產(chǎn)類型，管理介入的深度可能有比較大的差異，比如考慮到基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營的專業(yè)性和連貫性，尤其對(duì)于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，須確保REITs對(duì)國家有關(guān)監(jiān)管要求的嚴(yán)格落實(shí)和運(yùn)營管理義務(wù)的有效履行，從而保障公共利益。因此目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一般由REITs基金管理人和項(xiàng)目公司委托原始權(quán)益人作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，各方簽署運(yùn)營管理協(xié)議確定相關(guān)權(quán)責(zé)利關(guān)系。

三是，基金管理人應(yīng)不斷完善基金運(yùn)營管理能力，這主要在運(yùn)營管理階段做好信息披露和投資者關(guān)系維護(hù)等工作，這對(duì)權(quán)益性公募REITs的意義非常重要。

博時(shí)基金在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，參與了首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的研究和發(fā)行，成功發(fā)行了首批公募REITs——博時(shí)招蛇產(chǎn)園REIT，并成為首批獲批擴(kuò)募之一，在較廣泛的范圍內(nèi)形成了示范性影響。

未來，博時(shí)基金也將秉承“恪盡職守，歸位盡責(zé)”的基本原則，與原始權(quán)益人建立高效的溝通機(jī)制，做好項(xiàng)目前期的資產(chǎn)培育工作，同時(shí)不斷加強(qiáng)自身投資能力和運(yùn)營管理能力建設(shè)，提升價(jià)值發(fā)現(xiàn)和投資專業(yè)化水平，守正創(chuàng)新，加快自身改革，積極打造公募REITs的發(fā)行、投資和運(yùn)營管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產(chǎn)品鏈條，為投資者提供更專業(yè)、更全面的服務(wù)。

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