來源：上海證券報

首批公募REITs試點以來，市場規模持續擴容。截至10月24日，已上市公募REITs產品達20只，公募REITs累計募集總規模超618億元。還有多只公募REITs排隊待審或即將上市，年內產品數量有望擴容至24只。

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此外，5只公募REITs啟動擴募流程，推動資產組合多元化發展。記者獲悉，基金公司正在抓緊籌備相關事宜，公募REITs擴募最快或在年底落地。

業內人士認為，首批公募REITs成立已滿一年，運行穩健，適時推出擴募，有助于進一步實現其作為“資產上市平臺”的長期戰略價值，提升長期投資的獲得感。

存量擴募 促進資產組合多元化

首批公募REITs擴募事宜加速推進。在擴募前期，基金管理人已與原始權益人密切合作，篩選并調研了符合要求的資產，從中挑選出擬購入的基礎設施項目。同時，這些基金公司配備具有豐富投資及運營管理經驗的專業人員，在產品、投研、市場、合規、運營等部門設置專門崗位，協調此次擴募工作。目前，基金公司正在詳細梳理流程和時間表，針對擴募的信息披露、二級市場價格波動等方面，準備相應預案和配置相關資源。

據悉，5家基金公司正在抓緊籌備存量項目擴募事宜，最快或在年底前落地。

9月末，滬深交易所發布了首批上市的5只公募REITs擬申請擴募并新購入基礎設施項目的公告。首批5只擴募REITs中，3單為上交所項目，分別是中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、華安張江光大REIT；2單為深交所項目，分別是紅土鹽田港（000088）REIT、博時蛇口產業園REIT。

“REITs擴募，可視為上市公司增發。”談及近期工作，華南一家基金公司工作人員表示，相關團隊最近忙著準備擴募項目材料、逐一核查信息，與監管保持密切溝通、回復問詢。

明明債券研究團隊認為，REITs擴募啟動，將為市場注入更多活力，有望提升底層資產的營收能力，運營能力較強的REITs二級市場估值有望提升。從各類資產的擴募情況看，產權REITs的擴募路徑更為清晰，特許經營權REITs的擴募資產更具多樣性。

中信證券表示，存量產品陸續擴募，疊加增量產品密集上市，將推動REITs市場加速擴容。隨著REITs市場認知度進一步提升，以及投資者類型持續多元化，REITs投資價值有望持續凸顯。

此次擴募后，公募REITs還將初步實現資產組合多元化，在資產類型和資產區域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動的影響。

中金基金表示，擴募相關事項已履行中金基金內部決策程序，根據規定尚待國家發展改革委申報推薦、中國證監會準予基金變更注冊、上海證券交易所審核通過基金的基礎設施基金產品變更申請，并經基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

除了上述5只產品，其他基金管理人也在尋找合適的項目。

增量有序擴容 認購規模頻創紀錄

一方面，公募REITs存量擴募已提上日程；另一方面，增量產品逐步有序擴容。

目前，已上市公募REITs數量達到20只。此外，華泰江蘇交控REIT、中金安徽交控REIT獲批，華夏和達高科產業園REIT、華夏華潤有巢租賃住房REIT處于審核中，這意味著公募REITs隊伍近期將擴容至24只。

單只REIT的吸金能力不容小覷。最新上市的3只公募REITs中，國泰君安東久新經濟REIT認購總金額超855億元，國泰君安臨港創新產業（300832）園REIT認購總金額超727億元。創造網下認購新低紀錄的華夏合肥高新REIT，認購總金額突破千億大關，高達1294億元。其中，公眾發售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀錄。

某公募REITs人士表示，公募REITs火熱，主要有四方面原因：第一，目前公募REITs仍具備稀缺性，產品供給有限，發行上市規模較小；第二，今年以來市場避險情緒較重，公募REITs有分紅屬性，提供了穩定收益；第三，公募REITs與股票、債券相關性較低，能分散風險，平抑資產組合波動，且今年以來在二級市場有不錯表現；四是，公募REITs參與門檻低，吸引了大量機構投資者和個人投資者。

從目前的產品看，高速公路類和產業園區類公募REITs數量最多，均達到7只。高速公路類公募REITs合計市值為295.78億元，在資產類型中占比最高。

一位市場人士表示，上述兩類資產的成熟資產儲量大、資產運營模式清晰易被市場理解、成熟資產現金流相對穩定，適合基礎設施公募REITs的發行。其中，產業園區類REITs具有高派息特點，高速公路類REITs可供分配收益率普遍較高，后續須關注二者的業績兌現程度。

需求熱度不減 二級市場表現平穩

在一級市場，公募REITs受投資者青睞；上市進入二級市場后，公募REITs收益較好。

新成立的公募REITs，也頻頻在上市首日收獲大漲。國慶節假期過后，3單公募REITs接連上市，分別為華夏合肥高新產園REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT，上市當天均觸及漲停。截至當日收盤，3只公募REITs全天漲幅分別為30%、30%、27.15%。

拉長時間看，公募REITs表現平穩。數據顯示，截至10月19日，去年成立的11只公募REITs，今年以來平均漲幅達18.53%，有8只公募REITs實現正收益。

其中，紅土創新鹽田港REIT漲幅最大，達到39.76%；華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT今年以來漲幅超30%；富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT等產品今年以來漲幅超10%。

上述公募REITs人士表示，公募REITs正成為打新資金追逐的新目標，“公募REITs具有一定稀缺性，流通盤小，發行價格不高，又有首日30%的漲跌限制，易出現漲停的情況”。

“投資公募REITs并非穩賺不賠，底層資產的盈利情況非常重要。”該人士提醒，隨著公募REITs不斷擴容，產品稀缺性下降，交易性情緒下降后，與新股認購一樣，投資者須回歸價值判斷，提高對REITs底層資產的認知，考慮好安全邊際，了解市場流動性情況。

增大供給 提升市場流動性

從市場表現看，目前公募REITs產品仍屬于投資需求遠大于產品供應的狀態。此次推出擴募項目，可適當滿足部分資金的投資配置需要。

中金基金表示，新購入的基礎設施項目，是對已有資產覆蓋的有益補充，有助于分散資產的持有風險，同時具有較強的成長潛力，有利于基礎設施資產持續穩定運營及實現資產增值，提升長期投資獲得感。

此外，隨著擴募工作推進，公募REITs流動性問題將得到進一步改善。

華安張江光大園REIT基金經理葉璟認為，擴募后基金規模增加，引入了新投資者，有助于提升REITs基金的二級市場流動性。同時，作為一項創新業務，擴募進展過程中的變化，可能使二級市場價格異常波動，投資人須及時關注和識別相關風險，進行理性投資。

中金基金表示，從海外成熟市場看，成功的REITs擴募操作，在中長期可幫助REITs維持分紅水平的穩定增長，正向支持REITs二級市場價格和市場流動性。

“REITs適合長期資產配置。與二級市場價格相比，產品本身價值更重要，請投資者保持理性投資，充分了解產品風險。”中金基金建議，投資者應充分了解自己的風險承受能力，深入了解REITs的投資理念，加強對底層資產及運營情況的研究。

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