證券日報 | 作者 彭妍

3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。為探究銀行機構對“帶押過戶”的具體操作情況，《證券日報》記者近日采訪了多家銀行。大部分銀行表示，目前尚未接到開展二手房“帶押過戶”的通知和具體操作細則，“帶押過戶”落地操作或仍需時日。也有少部分銀行稱，目前只能實施同一銀行的二手房“帶押過戶”業務，跨行相關業務暫時還無法落地。

(相關資料圖)

多數銀行

暫未開啟“帶押過戶”業務

3月31日，中國銀保監會北京監管局等四部門聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》，此舉表明北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記。

采訪中，北京地區某國有大行個貸工作人員告訴記者，目前，暫未提供二手房“帶押過戶”業務服務，但是銀行已經在積極推進相關工作。“主要還是考慮到業務存在一定風險，為了完善相關流程和協議，并做好全面的風險排查，‘帶押過戶’業務全面落地可能還需要一定時間。”

另一家股份制銀行工作人員對記者表示，其所在分行暫未下發二手房“帶押過戶”相關通知，也沒有具體實施的細則。

不過，也有銀行表示，可以提供“帶押過戶”業務。例如，北京地區某國有大行一支行個貸部工作人員表示，目前，銀行只能實現本行內的“帶押過戶”，跨行業務則不支持，即要求賣方的貸款和買方的貸款必須是在同一家銀行才能進行。

“‘帶押過戶’除了可以采用同行貸款模式，也可以采用跨行貸款模式，但目前僅支持一家銀行辦理此業務。”北京地區另一家國有大行的個貸工作人員表示，目前，“帶押過戶”還沒有實際操作的案例，而且咨詢該項業務的客戶并不多，不過后續會普及推廣開來，也會有更多銀行推行二手房“帶押過戶”業務。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時稱，銀行在推行“帶押過戶”業務過程中需要注意以下問題：一是可能存在房貸流失風險，特別是買方選擇在其他銀行貸款的情況下；另一方面，若買方過戶后貸款無法順利落實，會導致抵押權懸空風險。

警惕“帶押過戶”

實施過程中的風險漏洞

“帶押過戶”是一種房地產交易模式的創新，買賣雙方在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時，在實際推進過程中，依然要關注相應風險。

王青表示，實施“帶押過戶”主要是為了便利二手房交易，啟動“帶押過戶”政策，體現了回應市場需求、便民利民的政策導向。與此同時，這也會間接擴大新建商品房市場需求。

“帶押過戶”帶來交易便利的同時，還存在一些風險點。王青認為，首先，對于賣房者來說，“帶押過戶”并不意味著免除了賣房者償還房貸的責任——如果出售二手房所得款項不足以償還存量房貸，賣房者還需通過其他方式籌措款項。對于買房者來說，“帶押過戶”降低了交易過程中的資金墊付風險，但仍需關注二手房本身是否存在限制交易等條款。其次，“帶押過戶”往往要涉及資金擔保機構，需要簽訂新合同。買賣雙方都要仔細檢查具體合同條款，防止在新合同訂立過程中出現新風險。

其實，從2022年8月份開始，濟南、廣州等多個城市已經率先試點“帶押過戶”政策。中指研究院監測數據顯示，截至目前，全國已有超139省市(縣)開展二手房“帶押過戶”業務。

“著眼于盡快引導房地產行業實現軟著陸，未來會有更多城市跟進這項政策。3月底北京正式啟動存量住房交易‘帶押過戶’模式，傳遞出政策面持續支持房地產需求釋放的信號，在維護樓市回暖勢頭、提振市場信心方面具有更為重要的意義。”王青表示。

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