來源：21世紀經濟報道

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招商蛇口產業園REIT(下稱“博時蛇口產園REIT”)的一紙年報，拉開了公募REITs2022年報披露的帷幕。

作為正式試點以來的第一個完整財年，對于公募REITs而言，2022年注定是個不平凡的年報季。受疫情與經濟下行影響，博時蛇口產園REIT在2022年的業績中規中矩，在同類產品中仍相對占優。對于產業園區在2022下半年因免租政策而普遍承壓的行業現象與市場關切，基金則在年報中做出了專門回應。

不過此次年報中一個特別的細節在于，截至2022年12月31日，博時蛇口產園REIT的總持有人戶數為13.38萬戶，同比收縮超26%。在新REITs依然超募頻出的同時，經歷溢價、回撤和“脫粉”，是否會成為“老一輩”們的必經之路？

持有人流失26%

公開信息顯示，博時蛇口產園REIT持有的底層資產為，蛇口網谷產業園區內定位為產業研發辦公的萬海、萬融兩座大廈。作為2021年6月的第一批公募REITs試點項目，2022年也是該基金正式試點發行以來的第一個完整財年。

年報顯示，截至2022年末，博時蛇口產園REIT的基金凈資產達20.42億元，凈利潤則為3880.1萬元，與2021年6月7日(基金合同生效日)至2021年末的區間凈利潤相比，提升44.5%。基金經營活動產生的現金流量凈額達9383.79萬元，對比2021年合同生效區間增長約33.92%。

然而在收益分配方面，這位“排頭兵”去年的表現卻未能達到預期。記者注意到，博時蛇口產園REIT在《招募說明書》預測的年化可供分配金額9267.2萬元，報告期實現可供分配金額為8661.17萬元，完成率僅為93.46%。

博時基金對此給出的主要解釋為“出租率下滑”。具體來看，博時蛇口產園REIT基礎設施項目2022年全年平均出租率85%，同比下降2%，平均月租金120.29元/平方米，每平米同比下降2元左右。

“受本年度宏觀經濟及疫情持續反復影響，出租率及回款率水平未達預期。基金管理人將聯合運營管理機構，加大招商及推廣力度，積極導入客戶資源，盡快將出租率恢復至2021年底的水平。”博時基金在年報中稱。

一個值得注意的現象是，相比募集期間28.29萬戶的有效公眾投資者認購數量，在上市一年半的時間里，博時蛇口產園REIT的個人投資者也正悄悄離去。

截至2022年12月31日，博時蛇口產園REIT的總持有人戶數為13.38萬戶，而這一數字較2021年末的18.15萬戶，同比收縮約26%。基金的持有人結構也因此進一步向機構投資者傾斜，機構份額占比從2021年末的82.78%集中至87.03%。

中小投資者陸續“脫粉”，原因幾何？

華林證券資管部董事總經理賈志向21世紀經濟報道記者分析指出：“持有人戶數減少，尤其是自然人客戶的流失，主要還是REITs在二級市場累積較高溢價后，出現了較大幅度、較長時間的回撤，交易型自然人客戶離場會比較堅決。”

但從中長期來看，賈志認為，公眾投資者比例的降低并不會對REITs產品產生負面影響：“長周期里，投資品和投資人也是一個互相選擇的過程。”

據2022年報，博時蛇口產園REIT最新份額凈值為2.27元。而數據顯示，該基金2022年內最高價一度沖上3.65元，溢價率達60.67%。在2022年12月31日，該基金市值為2.98元，溢價率則為31.12%。

2022年年末，博時蛇口產園REIT收盤價為2.975元，較發行價漲幅為28.79%。數據顯示，該基金2022年全年未復權漲幅為7.4%，在產業園區類REITs中拔得頭籌。

不過該收益的主要貢獻為基金在2022上半年的表現，若將統計區間縮小至三四季度，博時蛇口產園REIT的區間收益則下跌了3.4%。結合基金半年報中83.43%的機構份額占比來看，個人投資者的流失也主要發生在2022下半年之中。

多位業內人士認為，在供給關系失衡的情況下，盡管上市后存在一定回撤，二級市場的超額溢價當前仍是公募REITs上市后的普遍現象。隨著REITs發行常態化，相關產品估值有望漸進回歸至合理區間。

回應免租政策影響

受散點疫情頻發疊加經濟下行壓力以及免租政策等因素的影響，自四季報披露以來，產業園區的經營狀況持續受到沖擊，并與收費公路一同，被普遍認為是2022年承壓較大的REITs底層資產品類。

而在本期年報中，記者注意到，博時蛇口產園REIT也尤其回應了這一關切，就免租事宜及項目成本端情況做出了針對性說明。

年報顯示，2022年博時蛇口產園REIT項目公司實現營業收入1.1億元，預算完成率76%。博時基金指出，主要原因有兩方面：一是大部分租戶免租協議在本期簽署，減免租金收入為 2039.43 萬元，剔除免租影響后，全年累計收入預算完成率可達到 90%；二是受本年宏觀經濟低迷及疫情反復的持續影響，部分租戶出現到期不續約或提前退租等情況，出租率出現了小幅震蕩，租金收入較2021年同期下降。

據了解，為緩釋新冠疫情下國家抒困免租政策對基礎設施資產的影響，項目公司對符合條件的服務業小微企業及個體工商戶租戶減免3個月租金，報告期內累計減免租金 2039.43 萬元。

不過博時基金指出，該減免額未超出基金在2022年7月公告的預計減免額2085.01萬元，且基金已經通過減免管理費 1122.84 萬元的方式，在當期全額化解了免租事項對可供分配金額的影響。此外基金項目成本總體控制良好，報告期內實際成本支出1343.32萬元，預算完成率為59%，剔除管理費減免影響后，成本預算完成率為90%。

“當前基礎設施資產的招商情況有所回暖，運營管理團隊仍在積極采取相應措施加速推進儲備客戶簽約并增加客戶儲備。”博時基金在年報中指出。

記者了解到，當前博時蛇口產園REIT租戶結構與蛇口網谷產業園的核心產業集群定位十分匹配。在萬融大廈、萬海大廈覆蓋的租戶行業中，新一代信息技術、物聯網、電子商務和文化創意租賃面積分別合計占比77%和66%，且租戶共199家，不存在單一客戶租金占比較高的情況。

展望行業未來發展趨勢，博時基金指出，當前以人工智能、量子信息、移動通信、生命科學等為代表的新一輪科技革命正加速推進，而產業園區的發展則主要擁有五大特點：產業迭代加快、政策力度加大、招商手段創新、運營提升加速及市場增量較大。

其中，博時基金特別指出，隨著我國產業園區同質化競爭日趨激烈，以“讓利”為核心的傳統招商引資策略吸引投資的效能日漸式微，2023 年越來越多的園區將跳出傳統的“關系+展會+人海”招商模式，采用“鏈式+基金+市場”等創新招商模式。產業基金也越來越成為園區招商的利器，更是目標企業最為關注的因素之一。

“產業鏈的上、下游企業對園區的要求不再只是停留在滿足于辦公設施物理空間、人力培訓、法律咨詢、商標申報等基礎服務的提供，更加需要成長中各個階段所需要的租金入股、PE 退出等投資支持。”博時基金表示，在未來，園區運營需依靠新技術、新產業、新手段挖掘管理紅利，賦能物理空間，回歸產品與服務，才能真正抓住戰略窗口期，擁抱市場增量。

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